Київський багатофункціональний комплекс Gulliver виставили на відкритий аукціон зі стартовою ціною близько $207 млн. Для українського ринку комерційної нерухомості це угода виняткового масштабу: потенційний продаж має показати не лише реальну ринкову вартість одного з найбільших об’єктів столиці, а й готовність інвесторів вкладати сотні мільйонів доларів в українські активи під час повномасштабної війни.

31 серпня державні Ощадбанк та Укрексімбанк виставили Gulliver на торги через систему Prozorro.Продажі. Стартова вартість лота становить 9,235 млрд грн без ПДВ, або близько $207,3 млн. Аукціон запланований на 1 жовтня, заявки від потенційних покупців прийматимуть до 30 вересня.

У власності Ощадбанку перебуває 80% комплексу, Укрексімбанку — 20%. До лота входять торговельно-офісний комплекс із паркінгом загальною площею 151 805,3 кв. м та дві земельні ділянки загальною площею близько 1,25 га.

Для державних банків продаж має завершити багаторічну історію одного з найбільших проблемних корпоративних кредитів української банківської системи. Для ринку результат аукціону матиме ширше значення: він дасть орієнтир, за яким міжнародні та українські інвестори фактично оцінюють воєнний ризик, ліквідність великих об’єктів і перспективи української комерційної нерухомості.

Як Gulliver опинився у держбанків

Історія кредитування Gulliver почалася ще у 2006 році, коли консорціум державних банків профінансував інвестиційний проєкт із будівництва комплексу. Об’єкт ввели в експлуатацію у 2014-му.

Кредит кілька разів реструктуризували, однак із червня 2024 року компанія-позичальник ТОВ «Три О» почала скорочувати платежі, а згодом припинила обслуговувати борг.

У березні 2025 року Ощадбанк та Укрексімбанк розпочали процедуру звернення стягнення на заставне майно. Влітку того ж року право власності на Gulliver перейшло до банківського консорціуму: 80% отримав Ощадбанк, 20% — Укрексімбанк.

Після переходу активу банки взяли на себе управління комплексом. Потрібно було відновити роботу інженерних систем, провести технічний аудит, забезпечити експлуатацію будівлі та втримати орендарів.

Продаж був прогнозованим наступним кроком. Законодавство обмежує можливості банків щодо довгострокового володіння та управління непрофільними активами. Для кредиторів нерухомість, отримана внаслідок стягнення застави, передусім є способом повернення коштів.

Тепер ключове питання полягає в тому, яку частину вартості проблемного кредиту банки зможуть компенсувати через ринок.

Що саме продають за $207 млн

Gulliver розташований на Спортивній площі в одному з найбільш завантажених ділових районів Києва. Комплекс поєднує торговельні площі, офіси класу А, ресторани, розважальну інфраструктуру, спортивний клуб та паркінг.

Його інвестиційна модель базується на кількох потоках доходу — від офісної та торговельної оренди до розважального і сервісного сегментів. Для покупця це означає меншу залежність від одного типу орендарів та можливість перерозподіляти площі відповідно до ситуації на ринку.

Близько 37% площ Gulliver припадає на якірних орендарів середнього цінового сегмента та розважальні об’єкти — кінотеатр, боулінг, дитячий центр і спортивний клуб, зазначала стратегічна радниця у сфері девелопменту нерухомості та інвестицій Анна Анісімова.

Ще один показник стійкості активу — поведінка орендарів після тимчасового закриття комплексу.

30 жовтня 2025 року Gulliver повністю припинив роботу через проблеми, пов’язані з експлуатацією інженерних систем. Часткове відкриття відбулося 12 грудня: запрацювали перші два поверхи, зокрема супермаркет «Сільпо» та близько 48 магазинів. Із 1 лютого 2026 року торговельний і бізнес-центр знову працюють у повному режимі.

За даними Ощадбанку, переважну більшість орендарів вдалося зберегти.

Для потенційного покупця це принципово: він отримує діючий актив зі сформованою орендною базою та грошовим потоком, а не об’єкт, який необхідно заново наповнювати операторами.

Чому $207 млн — амбітна ставка

Стартова ціна понад $200 млн робить Gulliver нетиповим активом навіть для українського довоєнного ринку. Під час повномасштабної війни коло потенційних покупців стає ще вужчим.

Для порівняння, весь обсяг інвестицій у комерційну нерухомість України у 2025 році оцінювався приблизно у $250 млн. Тобто стартова вартість одного Gulliver дорівнює понад 80% річного інвестиційного обсягу всього ринку.

Водночас усередині ринку відбувається перерозподіл капіталу. За оцінками Expandia, у 2025 році інвестиції в офісну нерухомість збільшилися приблизно у 2,5 раза, а в торговельну — на 35% порівняно з попереднім роком. Натомість інвестиції у складський та індустріальний сегмент скоротилися приблизно вдвічі — до $31 млн.

Ринок поступово повернувся від режиму майже повної зупинки у 2022 році до вибіркових великих угод. Інвестори насамперед шукають активи зі зрозумілою економікою, стабільними орендарями та прогнозованим грошовим потоком.

Gulliver відповідає цим критеріям, але має фактор, який неможливо винести за дужки, — воєнний ризик.

Саме він може визначити, наскільки стартова оцінка банків відповідає ціні, яку сьогодні готовий запропонувати приватний капітал.

Великі угоди вже повернулися

Український ринок комерційної нерухомості протягом останніх років уже продемонстрував здатність проводити великі транзакції.

Серед помітних угод 2025 року Ощадбанк називає придбання Максимом Кріппою Міжнародного виставкового центру в Києві площею близько 70 000 кв. м; купівлю City Capital Group першої черги БЦ «Леонардо» та ТРЦ «Україна»; придбання інвестиційним фондом Inzhur вінницького ТРЦ Sky Park у Dragon Capital за $36 млн та купівлю Київською школою економіки Київського гольф-центру за $18 млн.

Gulliver суттєво перевищує більшість цих угод за заявленою вартістю.

Тому результат торгів дасть ринку новий ціновий орієнтир для великих українських активів. Значення матиме і кількість учасників, і фінальна ціна, і сам факт завершення угоди.

Що покаже аукціон

Торги відбудуться у форматі трираундового англійського аукціону. Мінімальний крок становить 1% стартової ціни — близько 92,35 млн грн, гарантійний внесок для участі — 461,77 млн грн.

Умови також містять обмеження щодо потенційних покупців. Попередній власник ТОВ «Три О», його кінцевий бенефіціар, заставодавці, поручителі за кредитом, пов’язані з ними структури та підсанкційні особи не можуть бути учасниками або переможцями торгів. Покупцеві також може знадобитися дозвіл Антимонопольного комітету на концентрацію.

Таким чином, 1 жовтня ринок отримає відповідь одразу на кілька питань.

Перше — чи існує в Україні або за її межами інвестор, готовий вкласти понад $200 млн в один комерційний актив під час війни.

Друге — який дисконт за воєнний ризик фактично закладає приватний капітал у великі українські об’єкти.

Третє — наскільки ефективно українська банківська система здатна пройти весь цикл роботи з проблемним кредитом: від стягнення застави до її продажу через конкурентний ринок.

Саме тому значення аукціону виходить за межі одного київського комплексу. Якщо Gulliver буде проданий за ціною, близькою до стартової або вищою, ринок отримає сильний ціновий сигнал щодо вартості якісної української комерційної нерухомості навіть за високого воєнного ризику.

Якщо покупця не знайдеться, це також буде показовим результатом. Він продемонструє розрив між оцінкою власника та тією премією за ризик, яку сьогодні вимагає приватний капітал.

У цьому сенсі аукціон Gulliver — один із наймасштабніших ринкових тестів для української нерухомості за час повномасштабної війни.

Довідка

БФК Gulliver розташований на Спортивній площі, 1-А у центрі Києва. Загальна площа комплексу становить 151 805,3 кв. м. До лота також входять дві земельні ділянки загальною площею близько 1,25 га.

За інформацією Ощадбанку, в районі розташування комплексу працюють понад 35 000 офісних працівників, а потенційна аудиторія у 15-хвилинній зоні охоплення сягає близько 1 млн людей. Gulliver також має медіафасад площею близько 4000 кв. м із сімома екранами, кінотеатр, фудкорт та концертну терасу.